Beroep tegen beslissing op Bezwaar voorwaarden B&B vergunning. Samen naar de rechtbank voor een serieuze beoordeling van onze argumenten? Kom dan nú in actie!

U voldoet aan alle vergunningseisen, maar wilt u bijvoorbeeld een megaboete riskeren als u een keer ‘s nachts niet thuis wordt aangetroffen? Nee toch!

Een aantal B&B houders heeft vorig jaar zomer bezwaar aangetekend tegen de voorwaarden van de B&B vergunning. Het College heeft recent alle bij ons bekende bezwaren afgewezen (22 april j.l.) hetgeen te verwachten was. Amsterdam Gastvrij heeft voor ruim 70 leden de bezwaarfase collectief doorlopen en anderen hebben dit zelf gedaan.

Om de beslissing aan te vechten moet vóór vrijdag 4 juni 2021 dan wel binnen 6 weken na de beslissing op uw bezwaar beroep bij de rechtbank Amsterdam ingesteld worden. Iedereen zal zelf beroep moeten instellen, zie voorbeeldtekst beroep. Het is helaas niet mogelijk om namens de Vereniging collectief beroep in te stellen.

Het goede nieuws: het is vervolgens wél mogelijk Amsterdam Gastvrij te machtigen om de beroepsprocedure te laten voeren. Amsterdam Gastvrij draagt voor iedereen die lid is of lid wordt de proces- en advocatenkosten. Het instellen van beroep kost ú eenmalig € 181,-  aan griffierecht.

Als u geen beroep instelt wordt uw vergunning onherroepelijk, de voorwaarden liggen vast. Dit betekent het volgende: wordt een ander lid, dat wel in beroep gaat, door de rechtbank in het gelijk gesteld, dan heeft dat geen effect op úw vergunning, tenzij de rechtbank bepaalt dat een of meerdere voorwaarden onverbindend voor de vergunning zijn.

Wat kunt u doen:
De B&B houders die bezwaar hebben gemaakt en dus in beroep kunnen hebben twee opties als ze willen procederen:

1. U stelt pro forma beroep in via voorbeeldtekst beroep vóór vrijdag 4 juni a.s. bij de rechtbank Amsterdam (verwijder in het voorbeeld de aanwijzing 'Let op: aangetekend versturen) en u machtigt de vereniging Amsterdam Gastvrij voor het vervolg met het machtigingsmodel. Als u nog geen lid bent: wel eerst lid worden. De vereniging procedeert collectief voor de leden en bepaalt de gronden van beroep (omvang van het geschil). Amsterdam Gastvrij draagt zorg voor het aanvullen van de gronden van beroep, voorbereiding en vertegenwoordiging tijdens de zitting.

2. U procedeert zelf en bent zelf verantwoordelijk voor het tijdig indienen van de gronden.

Het is belangrijk dat u de beroepstermijn van 6 weken in de gaten houdt, sommige mensen hebben al langer een beslissing op bezwaar gekregen, anderen juist nog niet.

N.B. Alle leden die beroep willen instellen kunnen dit doen via het model, pro forma beroepschrift. Het is belangrijk dat het pro forma beroepschrift uiterlijk donderdag 3 juni 2021 aangetekend wordt verstuurd naar de rechtbank. Het is ook mogelijk om digitaal beroep in te stellen op de website www.rechtspraak.nl (digitaal beroep instellen bij de rechtbank). Hiervoor is een DIGID benodigd.
Voor vragen: bnb-check@amsterdamgastvrij.nl

Persreacties gemeente Amsterdam door de rechter terug gefloten over verbodswijken Vakantieverhuur

De gemeente Amsterdam heeft een totaalverbod voor vakantieverhuur ingesteld in het centrum en dat mocht niet. Simpelweg omdat de wettelijke basis daarvoor ontbrak (op 1 juli 2020).

Telegraaf: Hoofdstad teruggefloten over Airbnb-verbod (vakantieverhuur bedoelen ze)

Het Parool: Rechter schrapt Airbnb-verbod in drie wijken binnenstad met commentaar van Tim Klein Haneveld, voorzitter Amsterdam Gastvrij

Nu.nl: Rechter oordeelt dat Amsterdam geen airbnb-verbod mocht afgeven (vakantieverhuur bedoelen ze)

AT5: Amsterdam teruggefloten over Airbnb-verbod (idem)

NOS: Rechter haalt streep door Áirbnb-verbod’ Amsterdamse centrumbuurten

Volkskrant: rechter haalt streep door Airbnb verbod in drie Amsterdamse wijken maar nieuwe wet ligt klaar

NRC: verbod vakantieverhuur in Amsterdam onrechtmatig (Yesss, eindelijk een krant die het begrijpt)

Trouw: Verbod op Airbnb in binnenstad A’dam is ongeldig

TechCrunch: Court overturns Amsterdam’s three-district ban on Airbnb rentals (holidayrentals!)

Gemeente: Aanpassingen Huisvestingsverordening 2020 B&B en Vakantieverhuur per 1 januari 2021

Voorwaarden voor vakantieverhuur op de site van de gemeente Amsterdam

Volledige Huisvestingsverordening Amsterdam 2020, per 1 januari 2021

Onderstaand een toelichting op die gedeeltes van de HvV 2020 die voor u als B&B houder of vakantieverhuurder van belang zijn:

1. Bed & Breakfast 

De definitie van de B&B in artikel 1 C van de HvV is aangepast zonder een duidelijke aanleiding naar: ‘het tegen betaling in gebruik geven van een ruimte (was: ‘een onzelfstandige woonruimte’) binnen een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de bewoner van de zelfstandige woonruimte’. Vooralsnog zien wij niet waarom het veranderd is.

De definitie van van zelfstandige woonruimte is dankzij onze actie van december 2020 gelijk gebleven waardoor bijvoorbeeld B&B in achterhuizen of op zolder (mits verbouwd met vergunning) nog steeds gebruikt kunnen worden als B&B.

De vergunning voor het exploiteren van een B&B of voor vakantieverhuur is niet overdraagbaar. Dat wisten wij al maar het is nu met zoveel woorden aangegeven  (artikel 3.2.6.3 :In afwijking van het eerste lid gaat een onttrekkingsvergunning ten behoeve van een B&B of vakantieverhuur niet over op een nieuwe eigenaar of exploitant.)

De bewoner (eigenaar /huurder) kan een B&B vergunning aanvragen. Dus niet meer uitsluitend de eigenaar. Een ondertekende machtiging van de eigenaar is nog steeds nodig.
 

2. Registreren: Vakantieverhuur en B&B

Vanaf 1 april 2021 is de registratie van B&B en Vakantieverhuur verplicht. Dit betekent dat verhuurders een registratienummer moeten hebben en dit nummer moeten vermelden bij de advertentie op de betreffende platforms.  

Registratie aanvraag kan vanaf 1-4-2021 digitaal en kost niets. De registratie geldt voor alle woningen die tegen betaling voor verblijf worden aangeboden aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven in de gemeente. Het maakt niet uit of de woning helemaal wordt verhuurd (Vakantieverhuur), voor een deel (Bed & Breakfast) of dat voor de woning een Shortstay-vergunning is verleend. Registreren moet altijd, ook als er daarnaast een meldplicht en/of een vergunningplicht geldt.

Op het zonder registratie aanbieden van een woning kan de gemeente de verhuurder een boete van € 4.350,- opleggen.

Het is nog niet bekend hoe de aanvraag zal gaan en hoe het op de site van de bemiddelaar aangeboden kan worden. Daar gaan wij nog achteraan.

3. Vakantieverhuur

• Het vergunningstelsel voor vakantieverhuur blijft, grotendeels in de huidige vorm, bestaan. Vergunningen voor vakantieverhuur zullen 1 kalenderjaar geldig zijn met een overloop van 3 maanden in het volgende kalenderjaar.

Dit vindt Amsterdam Gastvrij strijdig met de eerdere beweringen van de gemeente dat het vergunningstelsel voor vakantieverhuur tijdelijk zou zijn totdat de nieuwe landelijke toeristisch wet waarbij iedereen die wil verhuren aan toeristen een registratienummer moet hebben, van kracht zou zijn. De gemeente wil het huidige tijdelijke vergunningstelsel in stand houden om controle op vakantieverhuur te kunnen uitoefenen. 

• Als u de vergunning krijgt moet u zich aan de volgende regels houden:

1. U verhuurt uw woning of woonboot maximaal 30 nachten per kalenderjaar

2. U mag aan maximaal 4 personen per keer verhuren

3. U meldt elke periode van vakantieverhuur vóóraf bij de gemeente, voordat uw gasten komen

4. Uw gasten veroorzaken geen overlast
   

•  Het is niet toegestaan om op hetzelfde adres zowel aan Vakantieverhuur als Bed & Breakfast te doen.

• Er zijn voorlopig 3 wijken waar geen Vakantieverhuur mag (Burgwallen Oude Zijde, Burgwallen Nieuwe Zijde, Grachtengordel Zuid)

De 3 verbodswijken voor vakantieverhuur blijven bestaan, terwijl de nieuwe wet stelt dat je eerst minder ingrijpende maatregelen moet proberen (registratiesysteem, nachtencriterium, vergunning, quota) . De beslissingsbevoegdheid om (verdere) verbodswijken aan te wijzen wordt bij het College gelegd (Art. 3.7.3.3) dat gebieden kan aanwijzen ‘waar een nachtencriterium van nul nachten geldt’. Dit verbod is ons inziens strijdig met de nieuwe Wet Toeristische Verhuur. Hierover voert Amsterdam Gastvrij een procedure tegen de gemeente (kijk bij Punt 1).

• De vergunning kan ingetrokken worden als een verhuurder zich niet aan de voorwaarden of voorschriften houdt. Na intrekking kan deze verhuurder voor een periode van 5 jaar geen nieuwe vergunning aanvragen.

• Boetes

Hebt u geen vergunning dan kunt u daarvoor een boete krijgen van € 21.750,-. Voor niet melden van vakantieverhuur kunt u een boete krijgen van € 8.700,-. Als u zich niet aan de voorwaarden voor vakantieverhuur houdt kunt u een boete krijgen van € 21.750,-. 

Regelgeving:

 Artikel 3.3.8a in de HvV betreffende In te dienen gegevens bij de aanvraag van een onttrekkingsvergunning voor vakantieverhuur
Bij een aanvraag van een vergunning voor het onttrekken van een woonruimte aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van vakantieverhuur dienen in afwijking van de artikelen 3.2.2 en 3.2.3 de volgende gegevens te worden verstrekt:

• naam van de eigenaar van de woonruimte;

• naam van de exploitant waar de aanvraag betrekking op heeft;

• het adres of de kadastrale ligging van de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft.
  

Artikel 3.3.8b in de HvV Voorwaarden en voorschriften onttrekkingsvergunning voor Vakantieverhuur

1. Voor een vergunning voor het onttrekken van een woonruimte aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van vakantieverhuur gelden de volgende voorwaarden:

• De aanvrager heeft de betreffende woonruimte als hoofdverblijf en staat op het adres
  van de woonruimte ingeschreven in de basisregistratie personen

• De woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft, is niet in eigendom van een
  woningcorporatie

• De woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft is niet gelegen in een gebied waar een verbod op vakantieverhuur geldt

• De vergunning is geldig gedurende het kalenderjaar waarin deze is verleend en de eerste drie maanden van het daaropvolgende kalenderjaar

• De vergunning is persoons- en woonruimtegebonden
  

2. Aan een vergunning worden de volgende voorschriften verbonden:

• Degene die de woonruimte in gebruik geeft voor vakantieverhuur heeft de betreffende woonruimte als hoofdverblijf en staat op het adres van de woonruimte ingeschreven in de basisregistratie personen;

• Er wordt niet aan meer dan vier personen per nacht onderdak verleend;
  de woonruimte wordt maximaal dertig nachten per kalenderjaar verhuurd;
  er wordt een zelfstandige woonruimte exclusief in gebruik gegeven

• De exploitant, of een andere bewoner die hoofdverblijf heeft, en staat ingeschreven
  in de basisregistratie personen op het adres van de woonruimte, meldt het aantal nachten van iedere verhuring elektronisch bij burgemeester en wethouders op een door burgemeester en wethouders voorgeschreven wijze

• Er treedt geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte op. Er is sprake van een onaanvaardbare inbreuk, indien

  • I. er sprake is van aantoonbare overlast op grond van objectieve feiten en omstandigheden; en

  • II. de overlastveroorzaker en bewoner(s) vooraf door de klager(s) en door burgemeester en wethouders op de overlast zijn gewezen en dit niet tot beëindiging van de overlast heeft geleid.

3. Burgemeester en wethouders kunnen gebieden aanwijzen waar een verbod op
vakantieverhuur geldt.

4. Burgemeester en wethouders kunnen een andere geldigheidstermijn verbinden aan de
vergunning dan de termijn genoemd in het eerste lid, onderdeel d.

5. Burgemeester en wethouders kunnen het aan verleende vergunningen verbonden voorschrift
met betrekking tot het toegestane aantal te verhuren nachten als genoemd in het tweede lid,
onderdeel c, wijzigen.

6. Burgemeester en wethouders kunnen verleende vergunningen wijzigen en verleende
vergunningen intrekken indien veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten wijziging nodig maken.
  

4. Recidive boete voor professionele verhuurders;

Verhuurders die 2 of meer woningen verhuren, en binnen een periode van 4 jaar dezelfde overtreding begaan, kunnen een boete opgelegd krijgen die 2 keer zo hoog is als de boete voor de eerste overtreding. De recidiveboete kan bijvoorbeeld worden opgelegd voor het zonder huisvestingsvergunning verhuren van woonruimte, voor het schenden van de vergunningplicht voor onttrekken, samenvoegen, omzetten, vormen, Bed & Breakfast of Vakantieverhuur, en voor het overtreden van het nachtencriterium voor vakantieverhuur. De bijbehorende bedragen zijn opgenomen in het wijzigingsvoorstel voor de Huisvestingsverordening.

Hielkema & Co Advocaten blog over de veranderde huisvestingsverordening 2020 per 1 januari 2021
 

Wethouder toerisme in plaats van verbod op vakantieverhuur

Recentelijk schreef het Georganiseerd Bedrijfsleven Amsterdam (GBA) een brief aan het College van Burgemeester en Wethouders van Amsterdam met daarin een 10-tal punten waarmee volgens hen het toerisme in de hoofdstad zich na corona op een verantwoorde manier kan herstellen. Daaronder een verbod op vakantieverhuur van woningen in de gehele stad. 

Vereniging Amsterdam Gastvrij, belangenvereniging voor particuliere vakantieverhuurders en B&B ’s,  is groot voorstander van initiatieven voor een gezonde Amsterdamse economie en een leefbare stad. Maar met de onderbouwing van een van hun speerpunten: een verbod op vakantieverhuur, gaat Het Georganiseerd Bedrijfsleven Amsterdam volledig voorbij aan de feiten.

Zo wordt gesteld dat een onevenredig groot deel toeristen gebruik maakt van vakantieverhuur. Cijfers worden verder niet genoemd. Laten wij dat dan doen: in de praktijk is dat aandeel vakantieverhuur ongeveer 7% (2019). In het centrum waar vakantieverhuur verboden is, zelfs maar 2.6%.

Verder wordt gesteld dat deze toeristen geen interesse hebben in het Wereld Erfgoed, maar vooral geïnteresseerd zouden zijn  ‘in het vermaak door gebruik van overmatig alcohol en drugs.’ Amsterdam Gastvrij is heel benieuwd naar het onderliggend onderzoek. Het zal blijken niet te bestaan. Diverse onderzoeken wijzen echter wel uit dat gasten die tijdens hun vakantie overnachten in woningen van Amsterdammers, bovengemiddeld veel geld in de stad uitgeven, in vergelijking met andere toeristen.  

Ook wordt overlast wordt door het GBA toegeschreven aan vakantieverhuur. Maar het voorbeeld van panden die voortdurend worden verhuurd is volstrekt gedateerd. Door (terechte) strenge handhaving door de gemeente, is hier nauwelijks nog sprake van.

Tenslotte wordt de economische bijdrage van vakantieverhuur ter discussie gesteld. Er wordt zelfs gesteld dat ‘vakantieverhuurders weinig of geen toeristenbelasting betalen.’ Klinkklare onzin. Er geldt zelfs een hoger tarief dan voor hotels. Bovendien is het bij uitstek een manier om Amsterdammers een graantje te laten meepikken van het succes van de stad – iets waar GBA juist naar zegt te streven. Maar nee, GBA kiest de kant van de hotels, waarvan meer dan de helft in handen is van buitenlandse ondernemingen waardoor zo’n 900 miljoen euro over de grens verdwijnt. 

De ongefundeerde kritiek op vakantieverhuur is niet nieuw. Veel media lijken zich nauwelijks bewust van de juiste cijfers en nemen klakkeloos politiek gekleurde uitspraken van de stadsbestuurders over. Mede daardoor denken Amsterdammers dat een verbod op vakantieverhuur veel problemen waar de stad mee kampt oplost. Dat is niet zo. Politici zouden zich beter kunnen richten op nieuw samenhangend beleid. Het huidige toerismebeleid is namelijk gefragmenteerd, daardoor niet effectief en het getuigt van weinig visie. Samenhang in de ontwikkeling van beleid over alle facetten van toerisme, zowel de lusten als de lasten, is hard nodig. Juist nu is het tijd voor nieuw, integraal beleid. Daarom pleit Amsterdam Gastvrij voor een Wethouder Toerisme. Een wethouder die opkomt voor de belangen van Amsterdammers én voor het toerisme als motor van de economie. Zodat de stad leefbaar én gastvrij blijft. 

Amsterdam Gastvrij heeft de afgelopen week een Beleidsnota Wethouder Toerisme aangeboden aan het College van Burgemeester en Wethouders van de stad.

B&B's in landelijk Noord: hoe werkt het nu?

Henk Hagendoorn, onze medewerker in Noord

In Landelijk Noord vallen we net als in de rest van de gemeente Amsterdam onder de Huisvestingsverordening 2020. Een B&B moet dus gewoon aan alle regels voldoen. Er is een uitzondering gemaakt voor de boeren, omdat deze conform het bestemmingsplan ruimere mogelijkheden hebben. De boeren vallen dus niet onder de HVV. Er is nog een tijdje discussie geweest of bedrijfswoningen er wel of niet onder vallen, omdat dit geen woningen zijn zoals bedoeld in de HVV. De gemeente stelt zich op het standpunt dat ze niet onder de HVV vallen als ze vanaf het begin/de bouw als B&B bedoeld en gebruikt zijn. In alle overige gevallen vallen ze wel onder de HVV. Daarover is mijns inziens nog een discussie mogelijk omdat het onderscheid dat de gemeente hanteert discutabel is.
 
In Landelijk Noord is vaker sprake van een B&B in een bijgebouw en over het algemeen is dat in het bestemmingsplan niet toegestaan. Enkel als een bijgebouw vast zit aan de woning is het gebruik als B&B toegestaan. In dat geval gelden alle overige regels voor een B&B.
 
Als een B&B in een losstaand bijgebouw is gevestigd kan de gemeente wel degelijk handhaven en een boete opleggen van € 50.000. Helaas zijn mij hiervan twee voorbeelden in Landelijk Noord bekend.
 
Ik denk niet dat er sprake kan zijn van een overgangstermijn als je niet aan de regels voldoet. Voor zover we weten geldt dit alleen als je B&B groter is dan de in de HVV nieuwe eis van maximaal 61 m2 en je je voor eind 2019 hebt gemeld. Het is niet exact bekend of er andere argumenten kunnen gelden voor een overgangstermijn, maar het vermoeden is van niet.
 
Aanvragen van de vergunning kan altijd, maar zoals boven beschreven zal zeer waarschijnlijk afwijzing volgen.
 
De gemeente heeft aangegeven dat een B&B in een bijgebouw niet onder de HVV valt, maar dan geldt wel de eis dat dit in het bestemmingsplan is toegestaan. En dat is helaas in Landelijk Noord niet het geval.
 
Het aanvragen van een wijziging van de omgevingsvergunning kan altijd. Maar zonder meer goedkeuring is niet te verwachten, vanwege de strijdigheid met het bestemmingsplan. Enkele houders van een B&B in Landelijk Noord kampen met hetzelfde probleem en gaan binnenkort met de gemeente hierover praten. Wij vinden de eis dat er geen B&B in een bijgebouw gevestigd mag worden te streng. De eis is ingegeven in een tijd dat er nog vrijwel geen B&B's in Landelijk Noord waren en men was bang dat een B&B gebruikt zou worden voor permanente bewoning en er zo een semi illegale woning bij zou komen. Van controle en handhaving was in 2012, toen het bestemmingplan inging, nog nauwelijks sprake. Wij denken dat deze angst nu niet meer opportuun is, gezien de strenge regelgeving en handhaving bij een B&B. Een B&B in een losstaand bijgebouw, tuinhuis of iets dergelijks is een prima oplossing voor zowel houder als gasten. Het schaadt niemand.
 
Een alternatief zou kunnen zijn het bijgebouw vastbouwen aan de woning. Daar krijg je wel vergunning voor. Maar dat moet natuurlijk qua ligging mogelijk zijn. Zoals gezegd gelden dan natuurlijk de regels voor een B&B.

Een brief aan het stadsdeel over de aanpassing van het bestemmingsplan is in de maak en kan hier binnenkort gelezen worden.